親が認知症でも、診断名だけで不動産が売れなくなるわけではありません。
契約時に売却の意味と結果を理解できる意思能力があれば本人による売却や代理売却を検討でき、意思能力がない場合は、事前対策の有無により進め方が変わります。
- 意思能力がある：本人が売却するか、内容を限定した委任状で代理売却を検討できます。
- 意思能力がない：有効な家族信託や任意後見などがなければ、法定後見の利用が中心です。
- 本人の居住用不動産：法定後見人等が売る場合も、家庭裁判所の許可が必要です。
認知症の不動産売却は意思能力で方法が変わる
本人に意思能力があれば売却を進められる可能性がある
認知症やMCIと診断されていても、契約内容を理解できれば直ちに売却不可とはなりません。確認されるのは、契約時点で「価格」「所有権を失うこと」「代金を受け取ること」を本人が理解しているかです。
本人が手続きできないだけなら、具体的な物件・価格・権限を定めた委任状で代理売却を検討できます。
ただし、古い委任状や包括的な委任状だけで進めず、契約前に不動産会社と司法書士へ本人の状態を伝え、本人確認の方法をそろえてください。
意思能力がない場合は事前対策の有無を確認する
すでに有効な家族信託がある場合、または任意後見契約があり、任意後見監督人の選任後に不動産売却の代理権を使える場合は、その契約に沿って進められる可能性があります。
何も準備していなければ、家庭裁判所へ法定後見を申し立てる方法が中心です。
任意後見人が契約上の代理権に基づいて本人の居住用不動産を処分する場合、法定後見と同じ家庭裁判所の処分許可は不要ですが、事前に任意後見監督人へ相談します。
法定後見人等が本人の居住用不動産を売却する場合は、施設入居後の元自宅を含め、家庭裁判所の許可が必要です。
許可なく処分すると無効になるため、売買契約の前に裁判所の居住用不動産処分許可の案内を確認してください。
| 本人の状態 | 契約する人 | 最初の確認 |
|---|---|---|
| 売却内容を理解できる | 本人または代理人 | 本人確認と委任範囲 |
| 有効な信託・任意後見が使える | 受託者または任意後見人 | 売却権限と契約の発効状況 |
| 理解できず事前対策がない | 法定後見人等 | 代理権と処分許可 |
判断が難しいのは、診断名だけでは売却可否を決められず、名義、共有者、居住状況、施設費用の時期まで関係するためです。
実家を売るか残すかも含めて整理したい場合は、実家・空き家をどうするか迷っている方へも参考にしてください。
KAZUへの相談では、法的な意思能力を判定するのではなく、現在の名義、事前契約、売却目的、家族の意向を整理し、司法書士・弁護士・税理士へ確認する内容と順番を明確にします。
＼ 売却を決める前の状況整理でも大丈夫 ／
分かる範囲からで構いません。売却を前提にせず整理します。
短く状況を伝えたい方はLINEから相談できます。
売却までの確認順序と家族信託の考え方
最初に4項目を同じ紙へ整理する
- 名義：登記事項証明書で所有者と共有者を確認する
- 本人の理解：売却価格、所有権を失う結果、代金の使い道について本人がどのように話しているかを記録し、家族だけで売却可否を決めず司法書士等へ伝える
- 事前契約：家族信託、任意後見、財産管理委任、委任状の内容を集める
- 売却理由：施設費用の期限、居住用か、売却後の住まいを確認する
この4項目をそろえると、本人売却、代理売却、法定後見、家族信託のどれを検討するかを専門家へ伝えやすくなります。先に名義変更や売買契約を進めるのは避けてください。
法定後見で売る場合は売却の必要性と条件を示す
家庭裁判所へ申立てを行い、後見人等が選任された後、査定資料、売却理由、代金の管理方法を整えます。
居住用不動産では、価格が妥当か、本人の生活・介護のために必要かを示して処分許可を受け、後見人等が売主として契約します。
申立てから売却完了までの期間や報酬は事案ごとに異なります。施設費用の期限が迫っている場合は、売却代金を待つ前提にせず、資金手当ても並行して確認してください。
意思能力があるうちは家族信託も検討できる
本人が契約内容を理解できるうちに、子などを受託者として不動産の管理・売却権限を定めれば、後に判断能力が低下しても契約に沿って売却できる可能性があります。
認知症の診断を受けた後でも、意思能力が残っていれば直ちに利用不可とは限りません。
一方、家族信託だけでは、施設入所契約などの身上保護を当然には代理できず、受託者の管理義務や費用もあります。信託不動産の売却で居住用財産の特例を利用できるかは一律に判断できません。
委託者・受益者・売主、居住状況、信託終了時の財産の帰属などで判断が変わるため、契約前に信託契約書案を税理士へ確認してください。
今日から行うこと
- 権利証、固定資産税通知書、既存契約書を集める
- 親へ売却の希望と売却代金の使い道を落ち着いて確認する
- 契約や名義変更の前に、司法書士等へ意思確認の進め方を相談する
状況整理の結果、本人の意思能力があり、家族信託が候補になる場合は、制度が必要か、ほかの方法が適するか、費用はいくらかを専門サービスで確認すると判断しやすくなります。
「おやとこ」では、家族信託の必要性や他制度の可能性を相談し、見積もりまで確認できます。
＼ 家族信託が必要かを決める前に確認 ／
相談だけでも利用でき、家族信託以外の方法も含めて確認できます。
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