終活だよドットコムの運営者、終活・相続・不動産の専門家のカズです。
「実家 空き家 管理」という言葉を検索窓に打ち込んだあなたは、今まさに「誰も住まなくなった実家をどうしよう」「固定資産税や維持費が心配だ」と心を痛めているのではないでしょうか。
放置すれば「空き家 解体 費用」が嵩んだり、「空き家 売却 相場」が下落したりと、資産が負債に変わるリスクがあります。また、「実家じまい」や「空き家 譲渡所得税」の特例期限など、知らないと損をするルールも山積みです。
でも安心してください。この記事では、私が現場で培った経験をもとに、「実家 空き家 管理」の法的な落とし穴から、自分でできる管理法、そして賢い手放し方までを、分かりやすく解説します。
空き家の管理でまず見直すべきは「火災保険」です。誰も住んでいない家は保険料が高額になりがちですが、会社を比較することで大幅に安くなる可能性があります。無駄な出費を抑えるため、まずは無料診断してみましょう。
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- 2024年・2025年の法改正で激変した「放置リスク」と「税金の真実」
- 自分で管理する場合と業者に委託する場合の「コストと手間の比較」
- 実家を「負動産」にしないための具体的な売却・解体へのロードマップ
- 相続登記義務化や補助金など、知っておかないと損をする「お金の話」
コンサルタント ＠KAZU私が多くの相談を受けてきて痛感するのは、「実家を放置しても良いことは一つもない」という事実です。特に「いつか誰かが住むかも」という曖昧な保留は、建物の腐敗を早め、資産価値をゼロにするだけでなく、兄弟間の争いの火種にもなります。まずは現状を直視し、家族で「期限」を決めることから始めましょう。
実家の空き家管理で知るべきリスクと義務
「とりあえずそのままでいいか」と考えているなら、少し立ち止まってください。2024年から2025年にかけて、空き家を取り巻くルールは劇的に厳しくなりました。ここでは、所有者が絶対に知っておくべきリスクと義務について、専門家の視点で解説します。
放置するリスクと特定空き家の認定基準
かつては、倒壊寸前のボロボロの状態にならなければ行政からの指導はありませんでしたが、今は違います。法改正により、新たに「管理不全空家」という区分が作られました。
これは、「このままだと危険な空き家（特定空家）になりますよ」という予備軍の段階です。具体的には、以下のような状態が対象となります。
- 窓ガラスの破損：一部でも割れており、侵入リスクがある状態。
- 雑草や庭木の繁茂：敷地外にはみ出していたり、景観を著しく損ねている状態。
- 外壁・屋根の劣化：壁の一部が剥がれ落ちそう、瓦がずれている状態。
例えば、窓ガラスが1枚割れているだけでも、行政から「助言・指導」を受ける可能性があります。「まだ大丈夫」という油断が、行政の監視対象になるきっかけを作ってしまうのです。この段階で改善が見られないと、さらに重いペナルティがある「特定空家」へと認定が進んでしまいます。
詳細なリスクや具体的な対策については、【緊急警告】空き家放置リスクで税金6倍!?今すぐ始める具体的な対策でも詳しく解説しています。
固定資産税が6倍になる仕組みと対策
空き家管理において経済的に最も恐ろしいのが、固定資産税の増税です。通常、住宅が建っている土地は「住宅用地特例」により、固定資産税が6分の1（200平米以下の部分）に軽減されています。
しかし、前述の「管理不全空家」に指定され、自治体からの勧告を受けると、この特例が解除されます。つまり、建物を解体していなくても、更地と同じ高い税率が適用されてしまうのです。
| 項目 | 特例適用時（現状） | 特例解除後（勧告後） |
|---|---|---|
| 課税標準額 | 約333万円 （2,000万円 × 1/6） | 1,400万円〜2,000万円 （本来の評価額へ） |
| 税額目安 | 約4.7万円 | 約20万円〜28万円 |
【税額シミュレーションの例】 上記の表のように、もし土地の評価額が2,000万円の場合、これまでは年間約4.7万円で済んでいた税金が、特例解除後は一気に約4倍〜6倍にまで跳ね上がる可能性があります。
「実家 空き家 管理」を怠ることは、年間数万円から数十万円の現金をドブに捨てることと同義なのです。このコスト増は、所有者の家計を直接圧迫します。
2024年の相続登記義務化のポイント
2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。これまでは「名義変更しなくても罰則はないし、費用もかかるから…」と放置されがちでしたが、今後は違います。
【義務化の重要ポイント】
- 期限：不動産の取得を知った日から3年以内。
- 罰則：正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される対象となります。
- 遡及適用：2024年4月1日より前に発生した相続についても適用されます。
特に注意が必要なのは、「亡くなった親の名義のまま」にしているケースです。過去の相続分については、施行日（2024年4月1日）から3年の猶予期間がありますが、書類集めには時間がかかります。
今すぐ司法書士に相談するか、法務局で手続きを確認してください。登記が完了していないと、いざ売却しようとしても手続きが進められません。
義務化の詳細やペナルティ回避の方法については、【要確認】相続登記義務化｜3年以内の期限と過料10万円を避ける5つの実践ポイントをご覧ください。
実家を管理しないと起きる近隣トラブル
法律や税金以上に精神的な負担となるのが、近隣トラブルです。換気不足によるシロアリの発生や、庭木の越境は、隣人の生活を脅かします。
特に怖いのが「損害賠償リスク」です。
- 台風被害：屋根瓦が飛んで隣の家の車を傷つけた。
- 倒壊被害：ブロック塀が地震で崩れ、通行人に怪我をさせた。
- 衛生被害：害虫やネズミが大量発生し、近隣店舗に迷惑をかけた。
これらが発生した場合、所有者は「工作物責任」を問われ、多額の賠償金を請求される可能性があります。一度ご近所さんとの関係が悪化すると、いざ売却しようとした時に「境界確認書」へのハンコをもらえず、売るに売れないという最悪の事態にも陥ります。
こうした万が一の事態に備え、適切な保険に加入しておくことは重要です。空き家でも加入できる保険や選び方については、空き家火災保険のおすすめは？安いプランと選び方を専門家が解説が参考になります。
2025年問題と空き家法の改正内容
「2025年問題」をご存じでしょうか。団塊の世代が75歳以上の後期高齢者となり、相続の発生件数が急増するタイミングです。これにより、市場には大量の「実家」が供給されますが、少子化で買い手となる生産年齢人口は減る一方です。
実際に、総務省の調査によれば全国の空き家数は900万戸（2023年時点）に達し、過去最多を更新しています（出典：総務省統計局『令和5年住宅・土地統計調査』）。
需給バランスが崩れる中で、国は「管理できない空き家は強制的にでも処分させる」という方向へ舵を切りました。改正空き家法では、緊急時に命令などの手続きを経ずに、行政が代わって危険な箇所を除去する「行政代執行」ができる規定も整備されています。
これからの時代、空き家を持つことは「単なる資産保有」ではなく「厳しい管理責任と法的リスク」を負うことだと認識してください。
コンサルタント ＠KAZU近隣住民の方は、あなたの実家を「監視」しているのではなく、「不安」に思っているのです。「定期的に管理に来ていますよ」と挨拶し、緊急連絡先を伝えておくだけで、彼らは「協力者」に変わります。雑草一本で通報されるか、台風の後に「瓦がずれてたよ」と親切に教えてもらえるか。その差は、普段のコミュニケーション一つで決まります。
実家の空き家管理を自分で行うか委託するか
リスクを理解した上で、次は具体的なアクションについて考えましょう。大きく分けて「自分でやる」か「プロに任せる」かの二択です。それぞれのメリット・デメリットを整理します。
遠方の実家が空き家になったときの管理のコツ
「実家が遠くて、そう頻繁には通えない…」というご相談もとても多いです。理想は月1回の訪問ですが、現実的に難しい場合は「自分でやること」と「外部に任せること」を切り分けて考えるのがおすすめです。
まず、自分でやるべきなのは次の3つです。
1つ目は、ライフラインの整理です。水道は通水のために契約を継続しつつ、ガスは閉栓、電気は必要最低限のアンペアに落として基本料金を抑えるなど、「固定費を下げつつ管理に支障が出ないライン」を決めておきましょう。
2つ目は、ご近所への挨拶と緊急連絡先の共有です。「遠方に住んでおり、定期的に管理に来ています」と一言伝え、連絡先を書いたメモを渡しておくと、ちょっとした異変（ガラス割れ・ポストのチラシあふれ・雑草など）に気づいたときに教えてもらいやすくなります。
3つ目は、郵便物の転送設定です。ポストにチラシや郵便物が溜まると、「誰も住んでいない空き家ですよ」と周囲に宣伝しているのと同じ状態になり、防犯上も非常に危険です。必ず転送届を出し、ポストには何も溜まらない状態を作っておきましょう。
そのうえで、「定期的な見回り」や「庭木・雑草の管理」など、距離があると難しい部分だけをシルバー人材センターや空き家管理業者に任せるのが現実的なバランスです。すべてを自分で抱え込もうとせず、「自分でやる範囲」と「プロに任せる範囲」を決めておくことが、遠方の実家空き家管理を長く続けるコツです。
自分で維持する頻度とチェックリスト
自分で管理する場合、コストは交通費と掃除道具代程度で済みますが、労力は相当なものです。理想的な訪問頻度は「月1回」です。これは、室内の空気を完全に入れ替え、カビの発生を防ぐための最低ラインです。
【実家訪問時の必須作業リスト】
- 通風・換気（重要）：到着したら全ての窓、押し入れ、靴箱、戸棚を開放し、最低1時間は空気を流します。
- 通水（必須）：キッチン、浴室、洗面所、トイレなど全ての蛇口で1〜2分水を流します。排水トラップの水が蒸発すると、下水の悪臭や害虫が室内に侵入するためです。
- 簡易清掃：虫の死骸やホコリを掃除機で除去。ホコリは湿気を呼び、カビやダニの温床になります。
- 雨漏りチェック：全室の天井や壁のクロスを確認し、新たなシミや剥がれがないか目視確認します。
- 庭の管理：雑草取りと、隣地に越境しそうな枝の剪定。ポストに溜まったチラシの回収も防犯上不可欠です。
電気や水道の契約は継続すべきか
これもよくある質問ですが、ライフラインの契約はどうすべきでしょうか。
水道：契約継続が必須
結論として「水道」は契約継続が必須です。前述の通水作業をはじめ、掃除やトイレの使用、手洗いなど、管理作業の基盤となります。水道を止めると排水トラップへの注水ができず、衛生環境が劇的に悪化します。基本料金（月額1,000円〜2,000円程度）は必要経費と割り切りましょう。
電気・ガス：ケースバイケース
一方で、「ガス」は閉栓（解約）して問題ありません。お湯を使う場面は限定的ですし、ガス漏れリスクを回避するためです。「電気」は、24時間換気システムや防犯カメラを作動させたい場合や、夏場にエアコンをつけて作業したい場合は継続します。
ブレーカーからの火災リスクを完全にゼロにしたいなら解約も選択肢に入りますが、暗い中での作業は効率が悪いため、アンペア数を下げて基本料金のみの契約で残すのが一般的です。
【リスク管理とコスト削減を両立】 電気や水道だけでなく、見落としがちなのが「火災・地震保険」のコストです。空き家専用のプランや、賠償責任特約がついた安い保険を探すなら、一括比較が最短ルートです。
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業者に委託する場合の費用相場と選び方
「実家が遠方で通えない」「忙しくて時間がない」という場合は、業者への委託が現実的です。サービス内容は大きく3つのタイプに分かれます。
| 委託先タイプ | 費用目安（月額） | メリット・特徴 | デメリット |
|---|---|---|---|
| ①シルバー人材センター | 3,000円〜 | 費用が安い。信頼性が高い。外周の目視確認や除草が中心。 | 室内に入っての通水・換気ができない場合が多い。報告が簡易的。 |
| ②警備会社（セコム等） | 4,000円〜 （＋機器費） | 防犯センサーによる24時間監視。火災や侵入時の駆けつけがある。 | あくまで「防犯」が主目的。通風や清掃などの「維持管理」はオプション扱いが多い。 |
| ③管理専門業者 不動産会社 | 5,000円〜 10,000円 | 通風・通水・清掃をフルセットで行う。写真付きの詳細レポートがある。 | コストがかかる。業者によって品質にばらつきがある。 |
選び方の基準ですが、将来的に「自分で住む」または「高く売る」つもりなら、建物の内部劣化を防ぐ必要があるため、③の管理専門業者のプラン（月額1万円前後）を推奨します。「とりあえず近隣に迷惑をかけたくないだけ」なら①でも十分でしょう。
どの業者に頼めばいいか迷っている方や、具体的なサービス内容を知りたい方は、専門家による「タウンライフ空き家解決」の徹底解説：利用者の声とサービスの全体像も参考にしてみてください。
実家じまいで解体や売却をする手順
管理の負担に耐えられなくなったら、いよいよ「実家じまい」です。売却には、建物を残して売る「古家付き土地売却」と、解体して売る「更地渡し」があります。
どちらにするにせよ、最大の難関は「家財の片付け（残置物撤去）」です。タンス、食器、衣類、布団…実家には驚くほどの荷物が眠っています。
- 自分たちで行う場合：ゴミ袋代と交通費のみですが、分別ルールに従って排出するため、数ヶ月〜数年の期間と莫大な労力を要します。
- 業者に頼む場合：一般的な一軒家（3LDK〜4LDK）で30万円〜70万円程度が相場です。費用はかかりますが、数日で完了します。
早めに「要・不要」の仕分けだけでも始めておくことを強くお勧めします。特に思い出の品や権利書などの重要書類は、業者が入る前に確保しておきましょう。 片付け費用の相場や注意点については、【完全版】遺品整理の料金相場と費用内訳ガイド！質問チェックで悪徳業者の高額請求を未然に防ぐで詳しく解説しています。
補助金を活用して処分費用を抑える方法
解体費用は人件費や廃棄物処理費の高騰により年々上昇しており、木造30坪でも150万円〜200万円かかることが珍しくありません。そこで活用したいのが自治体の補助金です。
多くの自治体で、「昭和56年以前の旧耐震基準の家」や「倒壊の恐れがある危険な空き家」を除去する場合、工事費の一部（最大30万円〜100万円など）が助成される制度を設けています。
【補助金活用の絶対ルール】 重要なのは、「必ず工事契約・着工前に申請すること」です。解体してから申請しても、事後申請は一切認められず、1円ももらえません。まずは役所の建築課や空き家対策係で「使える補助金はないか」と相談してみましょう。
解体費用の相場や安く抑えるコツについては、空き家解体費用の相場と補助金ガイド｜固定資産税6倍を防ぐ3つの対策もあわせてご確認ください。
実家空き家管理についてよくあるご質問FAQ
実家の空き家管理はプロの知見で解決
ここまで「実家 空き家 管理」のリスクと対策をお話ししてきましたが、いかがでしたか？ 管理を続けるにせよ、手放すにせよ、最もコストがかかるのは「決断を先送りにして、建物がボロボロになってから動くこと」です。
2025年は制度の転換点です。今のうちに方向性を決めることが、あなたとご家族の資産を守ることにつながります。
【放置は厳禁！まずはコストの把握から】 管理するにせよ手放すにせよ、まずは「維持費がいくらかかるか」を正確に把握することがスタートラインです。無駄な保険料を払い続けないよう、今すぐ見直しを行いましょう。
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※上記で希望の条件が見つからなかった方はこちら 火災保険一括見積もり依頼サイト【住宅本舗】
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コンサルタント ＠KAZU実家を手放すことに対して、「親に申し訳ない」と罪悪感を抱く必要はありません。ご両親が大切にしていたのは、家という「箱」ではなく、そこで過ごした家族との「時間」や「思い出」のはずです。朽ちていく家を見るよりも、きれいさっぱり片付けて、感謝の気持ちで次の活用につなげる方が、きっとご先祖様も喜んでくれるはずですよ。
【今日からできるアクションプラン】
- まずは「登記簿謄本」を確認し、実家の名義が誰になっているか（相続登記は済んでいるか）をチェックする。
- 次の週末、または連休に家族会議を開き、「いつまで維持するか」「いくらなら売るか」の期限と目標額を話し合う。
- 地元の不動産会社や解体業者、あるいは私のような専門家に一度相談し、現在の「資産価値」と「解体見積もり」を知る。
動くなら、今です！応援しています！
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