おやとこ家族信託×不動産｜資産凍結を防ぐ必須知識と失敗しないための完全ガイド

終活だよドットコム運営者、終活・相続・不動産の専門家のカズです。

「親がもし認知症になったら、今ある実家は売れなくなってしまうの？」 そんな切実な不安を、心のどこかで抱えていませんか？

実はその不安、決して杞憂ではありません。何の対策もしないまま親御さんの判断能力が低下すると、不動産は事実上「凍結」され、介護費用が必要になっても売却すらできなくなるリスクがあるのです。

でも、ご安心ください。親御さんがお元気な今なら、まだ間に合います。

この記事では、家族信託の専門サービス「おやとこ」を活用し、大切な実家を資産凍結から守る方法を徹底解説します。不動産のプロの視点から、具体的な費用や、他のサービスにはない「アプリでの楽々管理」といったメリットまで、包み隠さずお伝えします。

読めば、「我が家の場合はどうすればいいか」が明確になり、将来の漠然とした不安が解消されるはずです。

手遅れになって後悔する前に。家族の安心を守るための賢い選択肢を、一緒に見ていきましょう。

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おやとこ家族信託が不動産凍結を防ぐ

ここでは、なぜ今「家族信託」が注目されているのか、そして専門サービスである「おやとこ」がどのようにあなたの実家などの不動産資産を凍結リスクから守ってくれるのか、その基本的な仕組みと、気になる費用や評判について掘り下げていきます。決して他人事ではない「資産凍結」のリアルな実情を知ることから始めましょう。

親の認知症で実家が売却できない？

「まさかうちの親に限って」と思っていても、認知症は誰にでも起こりうる身近なリスクです。内閣府の発表によると、2025年には65歳以上の高齢者の約5人に1人が認知症になると予測されています（出典：内閣府『平成29年版高齢社会白書』）。

そして、多くの方が誤解しているのですが、親が認知症になり判断能力を喪失すると、たとえ家族であっても、親名義の不動産を勝手に売却することは法律上できなくなります。銀行口座が凍結されるのと同様に、不動産も事実上「凍結」されてしまうのです。

これが、いわゆる「資産凍結」という状態です。例えば、親の介護施設への入居費用を捻出するために、もう誰も住まなくなった実家を売ろうとしても、本人の意思確認ができないため売買契約を結べません。認知症になってからの不動産売却がいかに困難か、その具体的なリスクと対策については、こちらの記事でも詳しく解説しています。結果として、空き家のまま固定資産税や維持管理費だけを払い続けなければならない「負動産」状態に陥ってしまうご家庭を、私はこれまで数多く見てきました。このリスクを回避するための準備が、今、強く求められているのです。

家族信託とは？不動産凍結の解決策

そこで有効な解決策となるのが「家族信託」です。これは、親（委託者）が元気なうちに、信頼できる子供（受託者）と信託契約を結び、不動産の管理や処分の権限をあらかじめ法的に移転させておく制度です。

最大のメリットは、親が認知症になった後でも、受託者である子供の単独の判断で柔軟に不動産を売却・活用できる点にあります。

成年後見制度との決定的な違い よく比較される「成年後見制度」は、あくまで「本人の財産を守る」ための制度です。そのため、家庭裁判所の厳格な監督下に置かれ、居住用不動産の売却には裁判所の許可が必要となります。

「介護費用のため」という理由があっても、必ず許可が下りるとは限らず、柔軟な資産運用は事実上不可能です。家族の意思で大切な資産を積極的に守り、活かしていきたいなら、断然、家族信託をおすすめします。

おやとこの費用はいくら？

「おやとこ」を利用する場合の費用は、大きく分けて「初期費用」と「月額費用」の2つがあります。特に不動産を信託する場合は、財産の評価額に応じてコンサルティング費用（組成サポート費用）が変わる点に注意が必要です。

費用項目	目安金額（税込）	備考
初期コンサル費用	財産評価額の1.1%～	不動産を含む場合の基本料率。評価額1億円超の部分は0.55%など逓減あり。
信託契約書作成	約5万～10万円	公証役場に支払う実費。信託する財産額により変動。
不動産登記費用	約15万～30万円	国に納める登録免許税＋司法書士への報酬。
月額システム利用料	2,728円～	専用アプリ利用料および契約後の継続サポート費用。

例えば、固定資産税評価額が3,000万円の実家と、預金1,000万円を合わせて信託する場合、コンサルティング費用だけで約44万円（4,000万円×1.1%）、さらに登記費用や公証人手数料を加えると、初期費用の総額は70万円～90万円程度を見込んでおく必要があります。

「高いな…」と感じるかもしれません。しかし、もし何の対策もせずに認知症になり、成年後見人（弁護士や司法書士など）をつけることになった場合、月額2万～6万円程度の報酬が親御さんが亡くなるまで一生続きます。「おやとこ」と成年後見制度のトータル費用の詳しい比較については、こちらの記事も参考にしてください。トータルコストで見れば、家族信託の方が安く済むケースが多いのが実情です。これは「将来の安心を買うための保険料」と考えると分かりやすいかもしれません。

デメリットや注意点はある？

万能に見える家族信託にも、デメリットや注意点は存在します。まず、前述の通り、初期費用がある程度まとまって必要になる点です。

また、受託者となるお子さんには、長期間にわたって財産を適正に管理し、年に一度は報告書（計算書類）を作成して関係者に開示する法的な義務（受託者義務）が発生します。これは、ずさんな管理を防ぐためには必要なことですが、忙しい現役世代にとっては大きな負担になりかねません。始める前に知っておくべき家族信託の契約前に知るべき注意点や落とし穴もしっかり理解しておきましょう。

自分たちで行う「DIY信託」は危険！ ネットや書籍の情報を頼りに自分たちだけで契約書を作る「DIY信託」は、特に不動産が絡む場合、非常に危険です。登記ができなかったり、税務署から予期せぬ課税を受けたりするリスクがあります。必ず専門家のサポートを受けてください。

しかし、「おやとこ」の場合、この面倒な管理業務を専用アプリが大幅に自動化してくれるため、受託者の負担は劇的に軽減されます。この「契約後の負担軽減」こそが、他のサービスにはない「おやとこ」の大きな強みと言えるでしょう。

おやとこの評判と口コミまとめ

実際に「おやとこ」を利用した方々の声を聞くと、やはりテクノロジーを活用した利便性を評価する声が多く聞かれます。

• 「専用アプリで財産の収支状況がいつでもスマホで確認できて安心」
• 「離れて暮らす他の兄弟ともアプリを通じて情報を共有しやすいので、疑心暗鬼にならずに済む」
• 「専門家とのやり取りもオンラインでスムーズに完結できた」

一方で、「最初の費用が思ったよりかかった」という声もありますが、これは前述した登記費用（登録免許税）などの国に納める実費が含まれるため、どの専門家に依頼しても必ず発生するコストです。

「おやとこ」は、豊富な実績に基づく的確なアドバイスと、契約後の管理まで見据えたトータルサポート体制が整っている点で、多くの利用者から高い信頼を得ていると言えるでしょう。

おやとこ家族信託の不動産実務

ここからは、もう少し踏み込んで、「おやとこ」を利用して不動産を信託する際の具体的な実務の流れや、税金、そしてよくある複雑なケースへの対応について、専門的な視点から詳しく解説していきます。ここを理解しておくと、相談がよりスムーズになりますよ。

司法書士との違いは？

一般的な司法書士事務所と「おやとこ」の最大の違いは、「契約後の継続サポート体制」にあります。

多くの司法書士事務所は、「信託契約書の作成と登記」までが主な業務です。もちろん手続きは完璧に行ってくれますが、その後の長い管理期間（時には10年、20年と続きます）については、「あとはご家族で頑張って管理してくださいね」となりがちです。

対して「おやとこ」は、信託組成のプロである司法書士等の専門家と連携しつつ、契約後は専用アプリを通じて継続的に財産管理をサポートしてくれます。不動産は管理が長期にわたるため、この「作りっぱなしにしない」仕組みは非常に心強いものです。

不動産信託の登記や税金

不動産を家族信託する場合、法務局での「信託登記」が必須となります。これにより、不動産の登記簿上の名義は、形式的に親（委託者）から子（受託者）へ移ります。

「名義が変わると、贈与税がかかるのでは？」と心配される方も多いですが、ご安心ください。これはあくまで管理のための形式的な移転であり、実質的な利益を受ける人（受益者）は親のままなので、通常、高額な贈与税や不動産取得税はかかりません。

ただし、以下の税金には注意が必要です。

• 登録免許税：登記手続きの際に国に納めます。土地は固定資産税評価額の0.3%、建物は0.4%がかかります。
• 固定資産税：毎年の納税義務者は形式上の所有者である受託者（子）になりますが、実質的な負担者は親（受益者）です。「おやとこ」では、納税通知書を受託者宛に送付変更する手続きなどもサポートしてくれます。

共有名義の不動産も大丈夫？

「実家が父と母の共有名義になっているのですが…」という相談も非常に多いです。実はこれ、非常にリスクが高い状態なんです。共有者のうち、どちらか一人でも認知症になってしまうと、もう一人が元気でも、不動産全体の売却や大規模な修繕ができなくなってしまうからです。

「おやとこ」では、こうした共有不動産についても、専門的な設計で対応可能です。例えば、「父の持分を信託する契約」と「母の持分を信託する契約」の2本を作成し、両方の管理権限を信頼できる一人のお子さんに集約させることで、将来の凍結リスクを完全に回避できます。

こうした複雑な権利関係を整理できるのも、実績豊富な専門サービスならではの強みです。

おやとこ家族信託の不動産についてよくあるご質問FAQ

信託した実家の固定資産税は誰が払うことになりますか？

原則として、実質的な持ち主である「受益者（親）」が負担します。ただし、実際の支払い手続きは、管理を任された受託者（子）が、信託された金銭の中から代行して行うのが一般的でスムーズです。

まだ住宅ローンが残っている家でも家族信託できますか？

可能ですが、事前に融資を受けている金融機関の承諾が必須となります。「おやとこ」では、こうした金融機関との交渉の進め方についてもアドバイスやサポートを行っていますので、まずは相談してみてください。

親が少し物忘れがある状態ですが、今からでも間に合いますか？

ご本人に契約内容を理解する意思能力が残っていれば可能です。ギリギリの状態でも、専門家（司法書士等）が直接面談して判断しますので、諦めずに一日も早く相談することをお勧めします。

専用アプリで管理が楽に

不動産を信託すると、例えば実家を賃貸に出した場合の家賃収入の管理や、固定資産税、火災保険料、修繕費の支払いなど、様々なお金の動きが発生します。これらを個人の財布と分けてきっちり帳簿につけ、領収書を保管するのは、想像以上に大変な作業です。

「おやとこ」の専用アプリを使えば、これらの負担が劇的に軽減されます。信託専用口座とアプリを連携させて入出金を自動で取り込んだり、レシートをスマホで撮影するだけで経費を自動記録できたりします。

さらに、年に一度必要な「信託計算書」も自動で作成可能です。この「管理の手間からの解放」こそが、忙しい現代人が「おやとこ」を選ぶ最大のメリットと言っても過言ではありません。

不動産売却の成功事例

実際に私が知る事例でも、「おやとこ」で実家を信託していたおかげで、救われたご家族がいらっしゃいます。

そのご家族は、お父様が元気なうちに実家を信託していました。数年後、お父様の認知症が進行し、介護施設への入所が決まりました。

空き家となった実家は、信託契約に基づき、受託者である長男さんの判断ですぐに売却活動を開始。良い条件でスムーズに売却でき、その代金はお父様の施設入居一時金と月々の利用料に充てることができました。

「もしあの時、信託していなかったら、実家は売るに売れず、施設費用も自分たちが負担することになっていたと思うとゾッとします」と、長男さんは安堵されていました。これが、家族信託が持つ本来のパワーなのです。

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おやとこ家族信託で不動産の悩みを解決

ここまで解説してきた通り、「おやとこ」は、家族信託という強力な法的ツールと、最新のテクノロジーを組み合わせることで、あなたの実家を「資産凍結」のリスクから確実に守ってくれます。不動産の悩みは放置すればするほど複雑になり、解決の選択肢が狭まってしまいます。まずは一歩、踏み出してみませんか。

今日からできるアクションプラン

• まずは今週末、実家の「固定資産税納税通知書」を探して、評価額を確認してみる
• 帰省した時や電話のついでに、親へ「将来、実家をどうしたい？」と軽く聞いてみる
• 「おやとこ」の無料資料請求やオンライン相談で、我が家の概算費用を把握する

未来の安心のために、小さな一歩から始めましょう！

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24時間365日、全国どこからでも無料相談が可能です。 あなたの少しの勇気が、家族の未来を明るくします。

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