不動産の家族信託は、親が判断能力を失う前に、実家や賃貸物件の管理・売却権限を家族へ託す仕組みです。認知症後の不動産凍結対策には有効ですが、相続税が自動的に安くなる制度ではありません。
向いているのは、将来の売却・修繕・賃貸管理を任せたい不動産があり、信頼できる受託者がいるご家庭です。終活・相続・不動産の専門家KAZUが、必要性の判断から契約、登記、相続後の手続きまで整理します。
- 不動産の家族信託が向くケース・向かないケース
- 成年後見制度や遺言との違い
- 契約・登記・相続後に確認する順番
不動産の家族信託が向くケースと注意点
将来の売却や管理を家族へ任せたい場合に有効
親を委託者兼受益者、子を受託者とする設計では、親の判断能力が低下した後も、契約で定めた範囲内で子が不動産を管理・処分できます。
介護費用のために実家を売る可能性がある場合や、賃貸物件の契約・修繕を継続したい場合に役立ちます。
- 将来、実家を売却して介護費用へ充てる可能性がある
- 賃貸不動産の家賃管理や修繕を止めたくない
- 信託終了後の不動産の帰属先を決めておきたい
ただし、信託契約で指定した財産にしか効力はありません。信託外の預貯金や不動産は、遺言や遺産分割など別の対策が必要です。
必要性が低いケースと契約できないタイミング
次のような場合は、遺言や任意後見など、より簡単な方法で足りることがあります。
- 売却・賃貸・大規模修繕を任せたい財産がない
- 財産管理を任せられる家族がいない
- 費用や事務負担に対して得られる効果が小さい
本人の判断能力がすでに不十分な場合、契約による家族信託の開始は原則として困難です。診断名だけで決まるものではありませんが、契約内容を理解して意思表示できるうちに検討する必要があります。
成年後見制度・遺言との違い
| 比較項目 | 家族信託 | 法定後見 |
|---|---|---|
| 開始 | 判断能力がある間に契約 | 低下後に家裁へ申立て |
| 管理者 | 契約で受託者を指定 | 家庭裁判所が後見人を選任 |
| 主な役割 | 契約範囲の財産管理・処分 | 財産管理・身上保護 |
| 不動産売却 | 契約に権限があれば可能 | 居住用不動産の処分は裁判所の許可が必要 |
成年後見制度は本人保護を重視し、介護契約なども扱えます。一方、家族信託だけでは、介護施設への入所契約など、本人の身上保護に関する法律行為を代理する権限は得られません。
遺言は死亡後の承継先を決める制度で、生前の不動産管理は代行できないため、目的によって併用します。
また、家族信託を設定しても相続税の課税関係や遺留分の問題が消えるわけではありません。信託財産の受益権は相続税の対象になり得るため、節税目的だけで選ばないことが大切です。
住宅ローンや抵当権がある不動産は金融機関へ確認する
抵当権付きの不動産でも家族信託を利用できる場合がありますが、法律上登記できるかどうかと、ローン契約上認められるかは別の問題です。
金融機関へ無断で名義を変更すると、契約違反や一括返済を求められるおそれがあります。
ローンが残っている場合は、名義変更、債務引受、借換え、信託口口座の取扱いを契約書の作成前に確認します。金融機関によって対応が異なるため、司法書士などの専門家にも相談しながら進めましょう。
契約から相続後までの手続きと失敗防止
契約前に家族と専門家へ確認する5項目
契約書のひな形へ名前を入れるだけでは、将来必要な売却や修繕ができないおそれがあります。次の5項目を同じ条件で確認してください。
不動産を家族信託する場合は、契約書作成、公正証書、司法書士報酬、信託登記の登録免許税などが必要になることがあります。
財産額や不動産の数、契約内容によって総額が変わるため、家族信託の登記費用はいくら？相場と内訳を専門家が徹底解説も確認し、初期費用だけでなく契約後の管理費や変更費用まで見積もりましょう。
- 目的と権限：売却、賃貸、建替え、借入れのどこまで認めるか
- 受託者と後継者：受託者が死亡・辞任した場合に誰が継ぐか
- 監督方法：帳簿、通帳、収支を誰へ何回報告するか
- 金融機関：抵当権やローンがある場合、名義変更、債務引受、信託口口座の取扱いを事前に確認する
- 終了後の帰属先：親の死亡後に終了するか、次の受益者へ継続するか
兄弟間の不信を防ぐには、受託者だけで決めず、財産目録・管理方針・報告方法を共有します。必要に応じて信託監督人や受益者代理人を置く設計も検討します。
不動産のみの信託と登記・相続後の流れ
不動産だけを信託することもできます。ただし、固定資産税、保険料、修繕費を支払う資金が必要なので、管理用の金銭も併せて信託するか、支払方法を契約で決めます。
- 財産・家族関係・目的を整理する
- 契約書を作成し、必要に応じて公正証書化する
- 所有権移転登記と信託登記を申請する
- 受託者が信託財産を分別管理する
- 委託者兼受益者の死亡後、契約に従って継続または清算・名義変更する
親の死亡で信託が終了する設計では、清算後に帰属権利者へ所有権を移し、信託登記を抹消します。継続する設計では、受益者変更などの登記が必要になることがあります。
信託外財産の相続手続きも別途必要で、相続税申告が必要な場合の期限は原則10か月です。
30年ルールと受託者死亡への備え
信託法第91条の「30年ルール」は、開始から30年を超える受益者連続型信託で問題になります。
信託開始から30年を経過した後は、その後に受益権を取得した受益者が死亡するまで信託を継続できますが、さらに次の受益者へ受益権を連続して承継させることはできません。
受託者が死亡しても、信託不動産が受託者個人の相続財産になるわけではありません。
ただし、単独受託者が死亡して受託者が欠けた場合に備え、契約時に後継受託者を定めておくことが重要です。受託者が欠けた状態で新しい受託者が1年間就任しなければ、信託の終了事由となります。
実家を売る・残す・貸すの方向性自体が決まっていない場合は、先に実家・空き家をどうするか迷っている方へで選択肢を整理してから、家族信託の必要性を検討すると進めやすくなります。
コンサルタント ＠KAZU家族信託は「節税できるか」ではなく、親の判断能力が低下した後に、誰がどの不動産をどう管理する必要があるかで判断します。まずは財産、家族、将来の利用方針を一枚に整理しましょう。
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