終活だよドットコムの運営者、終活・相続・不動産の専門家のカズです。
「再建築不可 売却」で検索されたということは、ご所有の物件が「建て替えできない」と分かり、どう売ればいいか、そもそも売れるのか、そのデメリットやリスクに大きな不安を感じていらっしゃいますよね。
再建築不可 売却 難しいと聞いて、再建築不可 売却 相場が極端に安いのでは、あるいは再建築不可 売却 固定資産税が高騰するリスク、再建築不可 売却 相続で引き継いだものの、再建築不可 売却 ローンが使えないと買い手がつかないのでは…と悩まれているかもしれません。
ご安心ください。この記事では、再建築不可 売却の専門家である私が、こうした問題の解決策や、信頼できる再建築不可 売却 買取業者の選び方まで、あなたの不安を解消する方法を徹底的に解説していきます。
「再建築不可物件」の売却、お悩みではありませんか？一般の不動産会社で断られた物件でも、専門家なら解決できます。
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- 再建築不可物件を放置するリスク（税金・倒壊）
- 仲介、隣地売却、買取のメリット・デメリット
- 売却時に最も重要な「契約不適合責任」とは
- 相続した場合の最適な対処法と注意点
コンサルタント ＠KAZU「まだ住めるから大丈夫」「物置として使っている」という油断が、将来の「固定資産税6倍」という金銭的リスクや、災害時の「倒壊リスク」に繋がります。私の経験上、問題が表面化してからでは手遅れになるケースがほとんどです。まずは現状のリスクを正確に把握することから始めましょう。
再建築不可 売却の前に知るリスク
再建築不可物件は、多くの場合「売却が難しい」という点ばかりが注目されます。しかし、専門家としての私の視点では、本当に恐ろしいのは「売れないこと」よりも「所有し続けることのリスク」です。この章では、まず「なぜ売却を急ぐべきなのか」、その法務・税務上の深刻なデメリットを具体的に解説します。
放置は危険？固定資産税6倍の罠
現在、あなたの物件の固定資産税が安いのには、はっきりとした理由があります。それは、土地の上に「建物」が建っていることで、「住宅用地の特例」という税金の軽減措置が適用されているからです。
具体的には、土地の課税標準額が、200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）で$1/6$に、200平方メートルを超える部分（一般住宅用地）で$1/3$に大幅に減額されています。今支払っている税額は、この特例に守られた結果に過ぎません。
しかし、この特例は「ある条件」を満たすと容赦なく解除され、土地の固定資産税が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。
税金が6倍になる2大要因
- 建物の解体・倒壊（更地化）「古い家は解体した方がスッキリするし、売れるだろう」と誤解して解体してしまうと、その土地は「住宅用地」とは見なされなくなります。同様に、地震や台風で建物が倒壊・滅失した場合も特例は解除されます。
- 「特定空き家」または「管理不全空き家」への指定老朽化が進み、屋根や壁が崩れ落ちそうになっていたり、ゴミの放置で悪臭や害虫が発生したりと、周辺環境に悪影響を及ぼしていると行政に判断された場合、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき「特定空き家」や、その前段階である「管理不全空き家」に指定されます。行政からの助言・指導・勧告に従わない場合、特例が解除されます。こうした空き家相続問題は、放置すればするほど深刻化します。
つまり、「放置しても（特定空き家）」「解体しても（更地）」、いずれ税金が急騰するリスクを抱えているのが、再建築不可物件の最大の罠なのです。
災害で倒壊すると更地になる恐怖
次に深刻なのが、物理的なリスクです。再建築不可物件は、建築基準法が厳しくなる前に建てられた古い木造建築が多い傾向にあります。
もし、地震や火災、台風といった災害で建物が全壊・焼失してしまった場合、どうなるでしょうか？
答えは、「その土地には二度と新しい建物を建てられない」です。
さらに、再建築不可の原因が「接道義務違反」（道に接していない、道が狭い）である場合、火災時に消防車が近づけず初期消火が遅れたり、救急車が入れず救護が遅れたりするといった、人命に関わる安全上の問題も深刻です。また、老朽化で修繕しようにも、道が狭くて部材や重機が搬入できず、リフォーム費用が通常よりも高額になるケースも少なくありません。
残るのは、活用方法が著しく制限された「更地」だけです。さらに悪いことに、前述の通り建物がなくなったことで「住宅用地の特例」も解除され、高額な固定資産税だけが毎年請求され続ける…という最悪の事態に陥ります。
なお、火災や事件・事故などが原因で「事故物件」として扱われるケースになると、心理的瑕疵の説明や告知義務の問題も加わり、売却戦略はさらに複雑になります。
そうした事故物件特有のリスクや、売却時に押さえておきたいポイントは、別記事で詳しくまとめていますので、あわせてご覧ください。
相続したら負の遺産になる？
こうしたリスクは、所有者が亡くなった場合、そのまま相続人に引き継がれます。これが「負の遺産」と呼ばれるゆえんです。
特に、高齢の親御さんが一人暮らしをしている実家の場合、「もし孤独死が発生してしまったらどうしよう」と不安を抱えているご家族も少なくありません。
孤独死が起きたあとの遺品整理や特殊清掃、近隣への説明、そして売却までの流れを落ち着いて進めるための具体的な手順は、こちらの記事で詳しく解説しています。
確かに、再建築不可物件は資産価値が低く評価されるため、相続税評価額は低くなる傾向があります。しかし、それは「相続税が安い」というメリットではなく、「資産価値がない」ことの裏返しに過ぎません。
相続人が引き継ぐのは、わずかな資産価値ではなく、「固定資産税6倍の爆弾」「災害時の倒壊リスク」「老朽化による近隣住民への賠償リスク」といった、将来にわたる金銭的・精神的な負担そのものなのです。
特に2024年4月からは相続登記も義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しないと過料の対象となります。不動産の名義変更をしないまま放置することも許されなくなりました。
相続放棄の注意点
「それなら相続放棄すれば良い」と考えるかもしれませんが、相続放棄は「プラスの財産（預貯金や優良な不動産）」も「マイナスの財産（借金や再建築不可物件）」も全て手放す制度です。都合よく再建築不可物件だけを放棄することはできません。相続財産全体を見て、慎重に判断する必要があります。
こうした相続リスクや、将来の認知症による資産凍結は、元気なうちの対策が不可欠です。売却だけでなく、資産管理の選択肢として「家族信託」も注目されています。
【相続や認知症による資産凍結が不安な方へ】
親が認知症になると、たとえ家族でも預金引き出しや不動産売却ができなくなる「資産凍結」のリスクがあります。再建築不可物件のような管理が難しい不動産こそ、元気なうちに管理方法を決めておくことが重要です。認知症による資産凍結から親を守る｜家族信託のおやとこ
住宅ローンが組めないという現実
再建築不可物件の売却が著しく困難な最大の理由は、金融機関の評価がゼロに近いことです。
金融機関は、物件の「担保価値」を評価して融資（住宅ローン）を実行します。担保価値とは、万が一返済が滞った場合に、その物件を売却（競売）して資金を回収できるか、という視点での価値です。
しかし、建て替えができず、一般市場での換金性・流動性が極めて低い再建築不可物件に、金融機関は担保価値をほぼ認めません。
その結果、買主が住宅ローンを利用できないのです。
これは、買主が「現金一括で購入できる投資家や富裕層」に限定されることを意味します。ご自身がリフォームしたくても、同様の理由でリフォームローンが組めないケースも非常に多いです。
こうした「住宅ローンが付かない」原因の多くが、接道義務を満たしていないなどの法的な問題です。接道状況をどこまで改善できるかによって、売却のしやすさや評価額が変わるケースもあります。
接道義務違反の物件をどう立て直していくか、具体的な解決策を3パターンに整理した記事もご用意していますので、あわせて確認してみてください。
市街化調整区域も売却は困難
再建築不可となる原因は「接道義務違反」だけではありません。
土地が「市街化調整区域」内に存在する場合も、原則として新たな建築や建て替えが厳しく制限されます。これは都市計画法に基づく区分で、その名の通り「市街化を抑制すべき区域（＝あまり建物を建ててほしくないエリア）」と定められているためです。
たとえ道路にしっかり接していても、この区域内にあるというだけで、自治体の許可なく家を建て替えることはできません。売却の難易度は、接道義務違反の物件と同様に非常に高くなります。
再建築不可 売却の最適な戦略
では、これらの深刻なリスクを抱える再建築不可物件を、安全かつ確実に手放す（売却する）には、どうすればよいのでしょうか。戦略は大きく分けて3つ存在します。それぞれのメリット、デメリット、そして最も重要な「リスク」を比較検討しましょう。
コンサルタント ＠KAZU一般の方向けの売却（仲介）は、高値で売れる可能性がゼロではない反面、売主様ご自身が「契約不適合責任」という重大なリスクを負うことになります。私の経験上、古い物件の不具合を全て把握するのは不可能です。最も安全な売却方法は、そのリスクごと引き受けてくれる相手、つまり「専門の買取業者」を選ぶことです。
「この物件、どうやって売れば…」と悩んでいませんか？再建築不可、共有持分、事故物件など…訳あり物件の売却は「専門家」に任せるのが一番の近道です。
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仲介での売却相場と注意点
「仲介」とは、不動産仲介会社に依頼し、一般の個人や投資家を買い手として探してもらう方法です。
しかし、前述の通り「住宅ローンが使えない」という最大の壁があり、買い手を見つけるのは非常に困難です。仮に運良く現金一括で購入できる買主が見つかったとしても、売却価格は周辺の通常物件の相場に比べ、5割〜7割程度まで下落するのが一般的です。
「仲介」自体が悪いわけではなく、通常の物件であれば非常に有効な手段です。例えば、実績豊富な大手不動産会社に依頼するのも一つの手です。
一般的な不動産の売却（仲介）をご検討の場合
「まずは相場を知りたい」という場合は、大手の一括査定や有名不動産会社の査定が便利です。
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※ただし、再建築不可物件は査定不可、または極端に低い価格が提示される可能性が高い点にご注意ください。
そして、仲介で売却する最大の罠が「契約不適合責任」です。
売主が負う「契約不適合責任」の恐怖
契約不適合責任とは、「売却後に、契約書に記載のない欠陥（不具合）が見つかった場合、売主がその責任を負う」という法的な義務です。
再建築不可物件は老朽化していることが多く、「雨漏り」「シロアリの被害」「給排水管の故障」「建物の傾き」「地中の障害物」といった欠陥が、引き渡し後に発覚する可能性が非常に高いです。その場合、売主は買主から修繕費用の請求、代金減額、最悪の場合は損害賠償や契約解除を要求される可能性があります。
売主には物件の欠陥をすべて買主に伝える「告知義務」がありますが、古い家の全てを把握し、伝えることは現実的に不可能です。このリスクを個人で負うのは、あまりにも危険だと私は考えます。
隣地所有者への売却交渉
次に考えられるのが、お隣の土地の所有者に買い取りを打診する方法です。
もし隣地所有者があなたの土地を買い取り、自身の土地と一体化させる（合筆：ごうひつ）ことで「接道義務」を満たせるようになる場合、あなたの土地は「再建築可能な価値ある土地」に変貌します。
そのため、一般市場の相場よりも高い価格で売却できる可能性があります。これは隣地所有者にとって「あなたの土地しか満たせない」特別な価値があるためです。
ただし、この戦略の成否は完全に「隣地所有者次第」です。普段からの関係性が良好でなければ交渉のテーブルにつけませんし、境界が曖昧で「境界確定」の測量が必要になり、その費用負担で揉めるケースも少なくありません。相手に買い取る意思や資金がなければ、この戦略は成立しません。
専門の買取業者へ依頼する利点
最も現実的かつ安全な出口戦略が、「訳あり不動産」を専門に取り扱う不動産買取業者に、直接物件を買い取ってもらう方法です。
専門業者は、法的な問題を解消したり、リフォームして賃貸運用したりする専門的なノウハウを持っているため、一般の人が買えない物件でも買い取ることができます。
売主様にとってのメリットは計り知れません。
専門業者への依頼（買取）を検討してみる
「仲介」ではなく「買取」を専門とする業者は、売主のリスク（契約不適合責任）を免除してくれるのが最大の強みです。
- 現状のまま買い取り（現状有姿）：リフォームや解体、面倒な家財道具の撤去も不要です。「あるがままの状態」で買い取ってくれるため、売主様の手間や追加費用は一切かかりません。
- スピード売却・現金化：買主を探す仲介と異なり、業者が直接の買主となるため、査定から決済（現金化）までのスピードが圧倒的に速いです。相続税の納税資金が急ぎで必要な場合などにも対応しやすいです。
- 確実性：仲介のように「いつ売れるか分からない」「売れ残る」という精神的なストレスがなく、提示された査定額で確実に売却できます。
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家財道具や遺品整理もワンストップで
買取業者は、室内に家財道具が残ったままでも買い取ってくれるケースがほとんどです。もし、ご自身で遺品整理や片付けを別途手配する場合、専門の業者に依頼するとスムーズです。故人の大切な品々や、価値が分からない骨董品なども、専門の査定士に見てもらうと安心ですね。
- 【遺品整理・片付け】全国対応の遺品整理サービス【遺品整理110番】
- 【骨董品・着物・ブランド品などの買取】
満足価格！骨董品買取【バイセル】
満足価格！着物買取【バイセル】
満足価格！ブランド品買取【バイセル】
| 比較項目 | 戦略1：一般仲介 | 戦略2：隣地への売却 | 戦略3：専門の買取業者 |
|---|---|---|---|
| 売却価格 | △ (相場の5～7割) | ◎ (相場以上も可能) | ○ (相場より安価) |
| 売却スピード | × (長期化・売残リスク) | △ (交渉次第) | ◎ (最短数日～) |
| 契約不適合責任 | × (売主が全責任を負う) | × (売主が全責任を負う) | ◎ (原則免除される) |
| 手間・トラブル | × (リスク高) | × (隣人交渉・境界問題) | ◎ (現状渡し・手間なし) |
| 総合評価 | 高リスク | 理想だが不確実 | 低リスク・最も現実的 |
買取価格は、仲介での売却相場よりも安くなるのが一般的です。しかし、この価格差は、売主様が負うはずだった「契約不適合責任のリスク」「売れ残りのリスク」「固定資産税トラップのリスク」のすべてを業者が引き受けるための「保険料」や「手数料」と考えるべきです。
契約不適合責任の免責が鍵
買取業者に依頼する最大のメリットは、「契約不適合責任の免責」です。
買主が不動産のプロである専門業者の場合、物件のリスクや欠陥を自ら調査・判断できるため、売買契約において「売主の契約不適合責任を一切免除する」という特約を設けるのが一般的です。
これにより、売主様は「売却後に雨漏りやシロアリが見つかっても一切の責任を負わない」ことが契約上保証されます。
売却代金を受け取った後に、将来何年にもわたって「いつ欠陥が見つかって請求されるか」と怯える必要がなくなるのです。この精神的な安心感こそが、買取を選ぶ最大の価値だと私は考えています。
売却以外の活用法とリフォーム
売却せずに活用する道も残されていますが、その選択肢は非常に限定的です。
リフォーム・リノベーション
再建築不可物件でも、リフォーム自体は可能です。ただし、それは「建築確認申請」が不要な範囲内に限られます。
具体的には、壁紙の張り替えや水回り設備の交換といった小規模な修繕や、主要構造部（壁、柱、梁、床、屋根など）の半分（$1/2$）を超えない規模の模様替えなどです。
【重要】2025年建築基準法改正の影響
これまで「4号特例」という審査省略制度のおかげで、小規模な木造建築物（多くの再建築不可物件が該当）は、大規模なリフォームや耐震補強工事でも建築確認申請が不要なケースが多くありました。
しかし、2025年4月（予定）からこの法改正（通称：4号特例縮小）が施行されると、これまで特例の対象だった建物の多くが審査対象となります。（出典：国土交通省『建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し』）
これにより、これまで可能だった大規模なリフォームや耐震補強工事にも「建築確認申請」が必須となります。しかし、再建築不可物件は「接道義務違反」という根本的な法的欠陥を抱えているため、建築確認申請を通過できません。
つまり、2025年の法改正は、再建築不可物件の大規模リフォームによる再生（延命）の道を事実上閉ざすものであり、売却の緊急性を著しく高める重大な変更点です。
賃貸・更地活用
賃貸に出す方法もありますが、アクセスが悪かったり、老朽化や不便さから入居者募集が困難だったりする上、リフォーム費用も高額になりがちです。出口戦略（将来の売却）も描きにくく、リスクの高い投資となります。
また、更地にして駐車場にしようとしても、そもそも道が狭く車が入れないケースがほとんどです。可能な活用法は、駐輪場、資材置き場、自動販売機の設置などに限られますが、これらで高額な固定資産税を賄うのは困難です。
前述の通り、解体した瞬間に固定資産税が6倍になるため、更地活用は最も避けるべき選択肢と言えます。
再建築不可 売却についてよくあるご質問FAQ
相続や売却に関する税金の悩みは？
「相続税はいくら？」「売却したら税金は？」そんな税務の悩みは、プロの税理士に相談するのが一番です。
再建築不可 売却の悩みは専門家へ
再建築不可物件の売却は、法律、税金、建築基準法が複雑に絡み合う、不動産売買の中でも特に専門知識が要求される分野です。「どこに相談すればいいか分からない」「安く買い叩かれそうで不安だ」と感じるお気持ちは、非常によく分かります。
しかし、ここまでお読みいただいた通り、放置し続けることが最も大きなリスクとなります。
税金が6倍になる前に、災害で倒壊する前に、そして法改正でリフォームの道が閉ざされる前に、行動を起こすことが重要です。
コンサルタント ＠KAZU一人で抱え込まないでください。再建築不可物件は、正しい知識を持つ専門家と組むことで、安全に手放すことが可能です。仲介での高値売却を目指すよりも、将来のリスクをゼロにする「専門の買取業者への売却」が、最終的にご自身の安心に繋がると私は考えています。
信頼できる買取業者を選ぶポイントは、「再建築不可物件の専門性や買取実績が豊富か」「査定額の根拠（なぜその価格になるのか）を明確に説明できるか」「契約不適合責任の免責が契約書に明記されているか」の3点です。
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訳あり不動産や相続・遺品整理をまとめて整理したい方へ
訳あり不動産・相続・遺品整理の総合ガイド｜孤独死・共有名義・再建築不可まで状況別にやさしく解決 では、このページを含む関連テーマを「状況別」に一覧でまとめています。
今日からできるアクションプラン
- まずは「再建築不可物件専門」の買取業者（複数）に査定を依頼してみる
- 絶対に自分で解体しない（固定資産税の通知書を確認し、現状の税額を把握する）
- もし可能であれば、隣地の方とコミュニケーションを取り、境界などを確認しておく
最初の一歩は不安かもしれませんが、その一歩が未来の大きな安心に繋がります。勇気を出して、まずは相談から始めてみましょう！
本記事で解説した内容は、一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の案件に対する法的な助言ではありません。不動産の売却や相続に関する具体的な判断は、必ず弁護士、司法書士、税理士、信頼できる不動産専門家にご相談ください。
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